写字楼：2019年对于北京房地产市场而言，是充满变化与调整的一年。受诸多因素影响，全年北京房地产行业长期处于调整、波动、甚至是被抑制的大环境当中。受影响最明显的是写字楼市场，目前已进入一个下行周期，无论是业主方还是租户方都在积极调整策略以应对寒冬。调控从严的政策环境继续深度影响住宅及土地市场，全年的整体成交保持平稳、难现反弹的动能。而大宗投资市场则是北京房地产市场为数不多的亮点，2019年全年的成交额再创历史新高，这也表明北京仍然是国内最值得投资的市场之一。

对于北京写字楼市场来说，2019年可以说是“转折年”，经过近十年的黄金发展周期，写字楼市场进入了一个新的调整周期。北京2019年全年甲级写字楼市场，新增供应134.5万平方米，主要集中在服装街区和利泽金融商务区的CBD核心区，包括中信大厦（暨中尊）、亚洲金融大厦（亚投行新总部）等新商圈亮点。大量供应直接推动该市空置率达到12.7%，为2009年以来最高。与此同时，供需失衡、市场需求趋弱，促使北京写字楼市场四季度平均租金下降。截至2019年底，北京写字楼市场月均租金为364.9元/平方米，比去年同期下降1.6%。无论是来自自身的变化（供求体系的转变），还是外部环境（宏观经济增长放缓），都对写字楼市场产生了巨大影响，导致租赁需求进一步遏制，大多数租户对租赁成本更加敏感，整体市场由业主主导向租户主导方向转变。

商业零售市场方面，2019年1至11月，北京市的社会消费品零售总额达11,195.2亿元，同比增长5.1％，增速较往年有所放缓。为刺激居民消费、实现消费升级，北京推出多项刺激计划，其中包括鼓励发展“首店经济”，通过加大资金支持吸引国内国际品牌的首店、旗舰店进驻北京的零售机构。其次，“夜经济”的大力推广也成为了北京零售业发展的新趋势，各大零售商店、餐饮娱乐和购物中心通过延长营业时间、加大餐饮业态比例、丰富夜间活动项目等方式促进夜间经济的消费增长。

由于写字楼功能定位、城市规划等因素的影响，原则上不会在北京中心城区增设新的商业项目。 因此，2019年北京零售市场的新供给基本上由两部分组成，即库存项目改造升级的核心区域，以及从郊区的新零售项目。 其中，由国贸展览馆改造而成的国贸商城南区，以及12月份新开业的 skp-s (和 skp 南亭) ，为北京某种程度上平静的零售市场带来了久违的活力。 尤其是 skp-s，凭借其身临其境的商业经验，许多高端奢侈品牌聚集了鲜明的特色，使其一度开放的北京零售市场成为“话题之王” .

在政策环境不会出现更多调整的情况下，房地产市场整体仍将以平稳发展作为第一要义。同时，如若外部环境（如中美贸易摩擦等威胁能够彻底得到解决）能够出现改善，将是对商业地产发展最大的利好。而具体到行业内部，可以预见商业地产正经历着新的发展格局，行业整体已由追求高速增量进入到存量高度竞争的新阶段，市场面临的不确定性正逐步增多，同质化竞争也日益加剧，以上种种变革都对商业地产的运营提出了更高的要求，而更加专业化和精细化的运营和管理能力将成为商业地产新的核心竞争力与致胜关键。

值得注意的是，今年以来，中央政府多次提到坚持“住房是为了生活，不是为了投机”和“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的指导思想，北京房地产市场的调控政策不会放松，政府将“稳定土地价格，稳定房价，稳定预期”的长期调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。

来 源：凤凰网